定金是什么意思(买房子交了2万定金可以退吗)

生活中,很多市民对购房知识的掌握并不全面,买房时容易在销售人员的诱导下交定金、签订合同。后来发现,想要退定金并不容易。那么,定金在哪些情况下能退,哪些情况下不能退?购房者买房时应注意些什么?云南天外天律师事务所高级合伙人张云龙作出了解答。

案例一

实体房和样板间差异大

想退定金困难重重

今年7月,昆明的陈女士到北市区一楼盘看了一套130多平方米的实体样板间。销售人员介绍,该样板间是楼盘推出的特价房,看完后陈女士并未立即交定金。之后,该楼盘的销售人员不断给陈女士打电话,催她交定金锁房。

陈女士说,当时销售人员一直说房源不多,名额较少,且特价房比原价便宜2000元/平方米,如果不交钱锁房,被别人定完就没有了。对方还称,如届时不想要,定金可以退还。于是,陈女士交了2万元定金,签了认购协议书。

签完合同后,陈女士到认购的房屋仔细查看,发现房屋采光不好,与此前看的样板间差异较大。之后,陈女士到售楼部协商退定金遭拒,对方称认购协议书签订后,需要在规定时间内签订购房合同,否则开发商有权收回房屋,且不退定金。陈女士认为,自己是在诱导下交的定金,且对方存在虚假宣传,应退还定金。“之所以交定金,也是因为他们承诺可以退还,没想到之后竟反悔。”

之后,陈女士多次找销售人员和开发商退定金,均未成功。迫于无奈,她只能考虑签订购房合同,但到银行咨询贷款时,银行告知陈女士,有逾期还款记录,不能办理贷款,陈女士立即将此情况告诉开发商,希望能退还定金,但结果并不如她所愿。

最后,经过两个月的协商,开发商终于同意退还定金。

案例二

外地男子交了定金

才知无购房资格

2019年8月,在广州打工的男子小林与广州某房地产公司签订房屋认购书,购买了一套房产,当天缴纳了2万元购房定金及1万元车位定金。签订认购书时,该房地产工作人员未向他说明他没有购房资格。事后,小林才知道自己没有购房资格,签订的合同无法成立。

小林称,自己是外地人,刚到广州工作,对广州的购房政策并不了解。他认为,房地产公司作为专业机构,明知自己没有购房资格,仍收取定金,于法于理无据。之后,小林多次要求房地产公司退还定金一直未果,无奈之下只能向法院提起诉讼。

对于小林的说法,房地产公司认为,小林在签订认购书前,已经签署认购须知,其中详细列明了广州市房屋限购政策。此外,认购书也告知购房者,销售现场对相关文件及政策进行了公示。小林作为购房者,声称不了解相关限购政策,有违日常生活经验,且小林称自己有硕士学位,可以在广州落户并取得购房资格,公司之所以会和他签约,也是因为小林在签约时表示已取得了广州市落户证明。

法院审理认为,广州市商品房限购政策是公开文件,小林作为购房者,理应在签约前充分了解,并对自身是否具备限购区域购房资格有清晰认识。在签署的认购须知里,也已明确载明住房限购区域购房政策,小林在认购书中也承诺知晓上述政策,并同意承担不具备购房资格所导致的责任。小林在明知自身不具备广州市购房资格,就与该房地产公司签订认购书,存在过错。根据定金罚则,房地产公司有权没收2万元定金。对于1万元的车位定金,双方都有解除意向的权利,公司应当向小林退还该笔款项。

★新闻助读

定金和订金的区别

定金表明对合同有担保性质的资金。支付定金后,买方单方面后悔不履行合同,就不能要求退还定金。倘若是由于接受定金方原因不能履行合同的,则卖方要双倍返还定金。

订金是被视为合同可以履行情况下而预先支付的合同款项。也就是说,如果合同执行中不出问题,那么订金就是合同付款金额中的一小部分。如果合同执行不了,不管是哪一方的责任,订金都是可以退的。

根据《合同法》《担保法》的规定,定金与订金主要有以下区别:

定金具有担保性质。

定金合同是主合同的从合同,定金合同不成立或不生效,不影响主合同的效力。

给付定金的一方不履行约定债务,无权要求返还定金。收受定金的一方不履行约定债务,应当双倍返还定金,适用定金罚则。

订金不具有担保性,只是预付款或先期支付行为(具有担险性)。

订金合同是主合同的一部分,依约定应交付订金而未交付的,主合同不成立。

交付或接受订金的一方不履行合同债务,不发生丧失或者双倍返还订金的后果,订金仅可作预付款或损失赔偿金。

★律师释法

是否可以退定金 合同约定很重要

记者采访中解到,不少购房者退定金的主要原因包括不想购买、贷款存在问题、房屋质量与宣传不符、资金短缺等。但一般情况下,如果已经签了购房合同,退还定金的概率比较小。

云南天外天律师事务所高级合伙人张云龙律师介绍,如果是购房者自身原因不想买房,那预付的定金,原则上不可退还。如果购房者贷款资格、流水、工资、征信等存在问题,须参照所签的房屋买卖合同具体情况而定。一般来说,如果是购房者自身原因导致银行不发放贷款,且已签订合同,开发商可以依据合同约定,收取购房者违约金。

“是否可以退还定金,合同约定很重要,如果合同中对退还定金进行特别约定则可以退还。比如,特别约定‘不管是购房者自身原因还是第三方原因,导致购房者不能贷款,可以退还定金’,有这样的约定,便可以退还定金。”张云龙律师说。

可退定金的六种情况

延期交付房屋

开发商手续不全,导致合同无效

开发商未经购房人同意,擅自变更设计

房屋面积误差超过3%

房屋质量不合格,严重影响使用

房屋产权不清楚,如存在抵押、联建或其他经济纠纷。(如果是买方不履行债务或者履行债务不符合约定,致使不能实现合同目的的,无权要求返还定金。)

★提醒

购房要查“五证两书”

张云龙律师提醒购房者,购房中应注意以下几点:首先,要检查开发商的“五证两书”原件是否齐全,即国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售预售许可证、住宅质量保证书、住宅使用说明书,并要抄下证件的号码保存。

其次,对于房子宏观规划要详细约定,如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等,可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。此外,对于建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明确,要将开发商有关面积的宣传材料写入合同。

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